ショウズトラスト メルマガ第４弾【空き家の管理でお困りではありませんか】
メールマガジン第４弾！ 空家問題について
いつも大変お世話になっております。
早いもので、皆様にお送りしているこのメールマガジンも第４回目を迎えました。
皆様、お変わりございませんでしょうか？
今年は台風の猛威を目の当たりにしたと思いましたら、追い打ちをかけるように地震が
起きるなど、日本列島が甚大な自然災害に見舞われた夏になってしまいました。
皆様のお知り合いやご親族の中にも被害に遭われた方がいらっしゃることと思います。
一日も早い復旧・復興を願います。
そのような地方で起こっているニュースを見ていて、ふと思いましたので、今回のお題は、
「空家問題」を取り上げてみたいと思いました。
テレビやネット等でも度々取り上げられておりますので、ご存知の方も多いと思いますが、
皆様の中にも比較的郊外や地方にご自身やご親族で、空家を所有されている方もいらっしゃるのではないかと思います。
「持っていても大きな負担になるわけではないけど、建物を取り壊すとなると費用がかさむから、
そのままにしている。いつか活用する時がやってきたら、その時に考えればいいか！」
と思ってそのまま放置されている不動産です。
このテーマを取り上げました理由の一つには、弊社の長期的な業務の中に「空地・空家調査」
というものがあり、担当者がエリアを決め、そのエリアにある空地や空家を自分の足で歩いて調査し、
登記簿を調べて所有者にDMを出すといった作業をしているからでもあります。
皆様の所にも届いたご経験があるのではないでしょうか。
空地や空家は売買に繋がればビジネスになりますので、不動産会社に勤めますと一度は経験いたします。
これが実に反響が悪い！ 反響が無い！ 徒労に終わる！ といった散々な結果になります。
でも、やらないとゼロですので、繰り返しDMを送ります。でも、反響が無い。
この繰り返しです。
不動産会社の中には、これで反響を得てビジネスに繋がっている会社もありますので、
どうしたら反響が取れるのか！ その近道は無いのか！ 無反響スパイラルを打開することはできないか！
と思い、「空家のセミナー」なるものに参加してみましたので、皆様に少し内容をご紹介したいと思います。
【空家の実態】
２０１３年にアパートを含め８２０万戸あった空家は、２０３３年に２１００万戸に膨れあがるそうです。
（実に３軒に１軒が空家の割合）
空家が生じる理由はいくつかございますが、主に死亡や転居によるものが多く、
その空家も売買や賃貸で動くのは全体の３割程度で、残りの７割は冒頭でもお話した
「そのままで大丈夫な所有者の方」になります。
持ち続けるにはいくつかの理由が複合していますが、
「持っていても特に困っていない」
「愛着があるので持っている」
「生家なので売りたくない」
「売りたいが値段がつかない」
「更地にすると固定資産税が上がる」
「更地にする費用が無い」
などがあるそうです。
所有者側の立場では、「空家のままにしていても全然大丈夫！」と思っていても、
実はその空家の近所に住んでいる方々は全くと言って良いほど見方が違います。
【危険な空家！】
空家の近所に住んでいる方々（特にお隣）は、所有者の方が感じていない危機感を持っています。
「建物が崩壊したら危険」※強風や台風などの際に、建物の一部が飛んでくる。
「放火されたらどうしよう」
「不法投棄の温床になる」
「害獣や害虫の巣をつくられたら困る」※アライグマやハクビシン、スズメバチの巣など
「不審者が住み着いたら困る」
「犯罪が起こるのではないか」※違法薬物の受け渡しに使われる。
など、これは一例ですが心配事の総合商社のようです。（ちょっと古かったですが・・・）
余談ですが、私の実家も空家になっており、月に１度換気のために帰っておりますが、
アライグマに住み着かれまして、子供が３匹生まれておりました。鳥獣保護法の対象のため勝手に
駆除することができず、可愛らしい外見とは違い凶暴な性格のため、専門業者に依頼しましたところ、
なんと８０万円もかかってしまいました。駆除できませんので、家から追い出して進入路を塞ぎ様子を
見ること２週間。無事お引き取りいただけました。
埼玉の北部とはいえ関東平野の中ですが、アライグマの生息域が拡大していることに驚いたのと、
それ以来「あらいぐまラスカル」を可愛く思えなくなりました。
空家の所有者の方は「ただそのままになっているだけ」と思っていても、ご近所では
「所有者は何もしてくれないで、危険を放置している」というように、かなりの温度差が生じております。
このように手つかずの空家が問題視される中、ついに平成２６年１１月に
「空家等対策の推進に関する特別措置法」※通称「空家等対策特別措置法」が成立しました。
この法律では、自治体が空家の実態を調査し、所有者に対して管理の指導などを行いますが、
適切に管理されない空家につきましては、「特定空家」に指定されてしまいます。
“特定空家は、ご近所のクレーム（危ない家）から始まるのです。”
この「特定空家」に指定された後に改善を勧告されますと、その状況が改善されるまで建物が建っている
場合の固定資産税の優遇措置が適用されず、土地の税金の約６倍（いわゆる更地の状態と同じ金額）を支払うことになります。
空家の所有者の方、そのままにしていられなくなっていますので、ご注意ください。
ご近所からのクレームには、きちんと対応しましょう。
【空家の譲渡所得の３，０００万円控除】
国や地方公共団体は空家をなんとか減らそうと取り組んでおり、「特定空家」制度もその１つですが、
その他に相続により空家になった不動産を相続人が売却し、適用要件を満たした場合には、
譲渡所得から３，０００万円を控除することができるようになりました。
譲渡所得とは「不動産を売った時に、売却代金からその不動産の取得費や売却時にかかった譲渡費用を
差し引いた譲渡所得（売却益）に所得税や住民税がかかることです。」
所有期間５年以下の短期譲渡で合計３９．６３％
５年超の長期譲渡で合計２０．３１５％
昔買った土地の値段は非常に安いので、売却益が大幅に出ると結構なボリュームの税金になりますよね。
ありがたいその自宅を売却したときの３，０００万円控除が、空家の場合でも利用できるようになったのです。
しかしながら、この控除を利用するにはいくつかの適用要件がありますので、空家をご所有の方や
ご実家が空家になっている方など、要件に該当するか一度確かめてみてください。
期限があることなので、先延ばしにしないで確認してください。
個別のケースがありますので、該当するか否かがお分かりになられない方は、一度弊社に
お気軽にご連絡ください。
【空家が生まれる理由】
主催者によりますと
空家の所有者の方に会ってお話を伺うと、
① 所有者は空家を空家と考えておらず、資産と思っており、
② 空家を持ち続けているとその空家をどうすべきか、
③ ご自身が何に悩んでそのまま空家を持ち続けているか分からなくなっている
という方が多いそうです。
【解決のためには・・・】
「その悩みを第三者が客観的に「見える化」して所有者が抱える問題を解決してあげれば、
空家問題は解決しますとのこと。
それをするためには、反響が無いからといって１～２回程度のDM発送で終わらせていて
はダメで、種まきを行い、粘り強く繰り返しアクションを起こすこと。会ってもらえるまで続けること」でした。
ウルトラCを伝授してもらえると期待していたのですが、甘かった！残念。
確かに、会ってお話ができないと、こちらもご提案できないですよね。
セミナーの主催者も弊社の「空地・空家調査」と同じく、自社で空家を調査しているそうで、
東京２３区は、ほぼ調査が終わっているとのことでした。その仕事量にも驚きですが、
弊社と違う点は「空家の近隣の方の話も聞いている」ことでした。空家の所有者にお会いしたときに、
客観的な見方をするための準備を怠らず取り入れていることが伺えました。
少子高齢化が加速度を増している昨今、弊社でお取引いただいたお客様から「ご実家」
のご売却のお話を頂戴する機会が増えております。
「通勤するには遠いし、かといって実家だから売ってしまうのももったいないような気がして、
そのままになっていた。両親は施設に入っており、空家になっています。実家に戻って生活できる
状態ではないので、兄弟とも話し合った結果、売却しようと思う。」といったお声を多く聴きくようになりました。
思い出のいっぱい詰まったご実家ですので、いつか実家に戻ることがあるかもしれないと思い続けて、
ご売却には抵抗があったことも容易に想像できます。
空家を「今まさにどうしようか迷っている」というお客様がいらっしゃいましたら、
担当者までお気軽にお声がけください。
【空家管理】
前述のセミナー主催者のように、２３区内の空家を調査するほどの人員や予算を確保
できませんが、弊社では「空家管理」制度を採り入れました。
① 空家のご所有者から連絡を頂く。
② 空家を調査する。
③ ご所有者に管理方法のご提案を行う。
※管理にかかる費用等をご説明
④ 管理委託契約を締結し、管理を開始する。
⑤ 定期的に空家の状況を、所有者に報告する。
空家にしておりますと、雑草や樹木が茂ってお隣からクレームが来ることがあったり、
建物の一部が台風や強風で壊れたなど、お悩みもついて回ります。しかし、その都度空家を
見に行くこともできないからこそ、空家になっているのが実態ではないでしょうか？
所有者様に代わり、空家を見に行くことでご近所とも良好な関係が保てることと思います。
お取り扱いできるエリアがございますので、皆様のご要望に十分にお応えできないかも
しれませんが、気になる方はご一報お寄せください。
ご近所からも疎まれる空家にされないことを、不動産に携わる者として願います。
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皆様、いかがでしたか？
今回も不動産に関する内容でしたが、
これから様々な情報をご提供できたらと思っております。
また、何かございましたら、どんな些細なことでも結構ですので
お気軽にショウズトラストにお声掛けください。
それでは、また２か月後の第五回目をお楽しみに！
